부동산 경매 입찰하는 방법 법원 입찰 순서

안녕하세요~

홈편한세상입니다.

 

오늘은 부동산 경매 입찰하는 방법과 법원 입찰 순서에 대해서 알아보겠습니다.

 

먼저, 부동산 경매에 입찰하기 전에 자신이 알아본 물건의 권리분석과 시세, 수익 계산 등을 철저히 준비하고 입찰에 참여해야 합니다. 부동산 경매는 투자의 한 가지 수단입니다. 부동산 경매는 낙찰을 받기 위해서 입찰하는 것이 아닌 수익을 얻기 위해서 하는 행위임을 충분히 인지하고 입찰에 참여해야 하겠습니다.

 

1. 부동산 경매 입찰 방법

1) 물건 검색 - 법원 경매 정보 사이트와 경매 전문 정보 사이트에서 검색할 수 있습니다.

- 법원 경매 정보( www.courtauction.go.kr) 

- 사설 경매 전문 정보 사이트(옥션원, 지지옥션, 대장옥션)

2) 권리 분석

- 말소 기준 권리에 해당하는 권리를 분석하고 이상이 없다면 경매에 입찰합니다.

- 특수 물건은 해당 권리에 대해서 더 많은 공부를 하고 입찰에 참여하는 것이 좋습니다.

3) 시세 분석

- 네이버 부동산이나 부동산114 등 부동산 전문 사이트를 통해서 시세를 분석할 수 있습니다. 다만, 온라인 상에 있는 정보들은 약간의 오류가 있을 수 있어 물건 근처 부동산 공인중개사 사무실을 방문하여 알아보는 것이 더 정확할 수 있습니다.                     

- 입지 조건을 파악합니다. (역세권, 초등학교, 마트, 병원 등)

4) 수익 계산

- 낙찰가를 계산할 때는 여러가지 항목을 고려해야 합니다. 취등록세, 인테리어 비용(수리 비용), 명도 비용, 강제집행 및 인도명령 비용, 부동산 공인중개 수수료 등을 계산해서 시세 대비 낙찰가를 선정해야 합니다.

5) 물건 선정

- 권리 분석, 시세 분석, 수익 계산을 다 마치고 본인이 정한 조건에 맞는 물건을 선정합니다.

- 물건 선정할 때 중요한 요소 중 하나는 본인이 보유한 투자 원금의 정도입니다. 대출은 입찰참여자의 조건에 따라 대출이 실행되지 않을 수도 있기 때문에 대출 실행을 미리 예상하지 말고 본인이 보유한 투자 가능 금액을 확인하고 입찰에 참여하는 것이 중요합니다.

 

2. 법원 입찰 순서

1) 경매 물건의 입찰 일시와 장소 확인

- 통상적으로 오전 10시 부터 오전 11시30분 사이에 접수하는데 법원마다 상이할 수 있으니 해당 법원에 필히 확인하고 방문해야 합니다.

2) 준비물

- 신분증

- 입찰서류 (입찰표, 입찰봉투, 보증금 봉투 등), 입찰서류는 법원에 비치되어 있습니다.

- 입찰 보증금

- 도장

- 대리인의 경우 위임장, 인감증명서, 대리인 신분증, 대리인 도장

- 법인의 경우 법인의 등기부등본, 대표의 신분증, 도장(대리인의 경우 법인 인감증명서, 위임장, 대리인의 신분증, 도장)

 

 

3) 법원 방문 및 입찰 접수

- 경매 입찰 법정에서 접수

- 입찰봉투에 입찰표와 입찰 보증금을 넣고 날인하여 제출합니다. (제출시 신분증 준비)

- 입찰표 제출 후에는 금액 및 기재 사항 정정이 불가하니 신중하게 작성하고 제출해야 합니다.

4) 개찰 및 낙찰자 발표

- 통상적으로 입찰 마감 후 20~30분 후에 바로 개찰이 시작됩니다. 다만, 법원마다 상이할 수 있으니 확인하고 개찰 시간에 맞춰서 입찰자는 직접 참석해야 합니다.

- 최고가 입찰자가 낙찰자로 결정됩니다.

- 낙찰이 되면 낙찰 영수증을 받습니다.

- 패찰될 경우 입찰보증금을 돌려받습니다.

 

낙찰이 된 후에는 매각허가결정, 대금 납부, 등기 이전, 명도나 인도 명령 등에 절차 등이 있습니다. 다음 포스팅에는 낙찰 후 절차에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

감사합니다.