안녕하세요~
홈편한세상입니다.
오늘은 부동산 경매를 시작하기 위해 준비 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
먼저 저는 인테리어와 집수리를 하는 홈편한세상에 대표입니다. 재작년부터 부동산 경매에 관심이 생겨서 4~5개월 정도 공부를 하고 경매를 시작하게 되었습니다. 처음 낙찰 받은 부동산은 작년 봄에 인천에 한 노후빌라였습니다. 저도 아직 부동산 경매 초보이지만 많은 분들에게 도움이 될 수 있을 것 같아 저의 실전 경험을 공유하고자 합니다.
1. 부동산 경매 시작하기
우선 부동산 경매를 시작하기 위해서는 부동산 경매에 대해서 공부가 필요합니다. 부동산에 대해서 어느 정도 지식이 있다면 접근하기는 어렵지 않을 것이라고 생각합니다. 부동산은 법적인 지식도 필요합니다. 등기, 세금, 권리, 건축법 등 다양한 관련 법령에 대해서도 공부할 필요가 있습니다. 법령에 대해 잘 모르고 투자를 했다가 큰 손해를 볼 수 있기 때문입니다.
2. 부동산 경매 공부
저는 '대장TV'라는 유튜브 채널을 구독하고 첫번째 동영상부터 지금까지 계속 시청하고 있습니다. 대장TV는 '대장옥션'이라고 하는 경매 정보사이트도 운영하고 있기 때문에 도움이 많이 된다고 생각합니다. 저는 대장TV 온라인 강의를 수강했었는데 사실 지금 생각해보면 유튜브만 봐도 충분히 경매에 도전해볼만하다고 생각합니다. 물론 오프라인 강의가 가장 큰 도움이 되겠지만 오프라인 강의는 수강료와 직접 강의하는 곳에 가야 되는 부분이 저한테는 인테리어 사업을 하면서 병행하기 어려웠기 때문에 온라인 강의와 유튜브 시청으로 공부를 하였습니다.
그렇게 어느 정도 수준으로 공부를 하고 경매를 도전한 것이 4~5개월 정도 후였습니다. 물론 일을 하면서 공부를 병행하였기 때문에 시간이 더 걸렸고 공부를 좀 더 '빡세게' 한다면 더 짧아질 수도 있습니다. 부동산 경매 공부에서 중요한 건 경매 절차와 법령, 권리 분석, 시세 분석, 수익 계산 등이 있습니다.
2-1. 경매 절차
경매 절차는 사실 인터넷에 찾아보면 많이 나오기 때문에 특별히 공부라고 할 것은 없을 것 같습니다. 다만, 법원에서 입찰을 참여할 때 바로 참여하는 것 보다는 모의 입찰이나 입찰 전에 법원을 방문해서 어떤식으로 경매가 진행되는지 미리 확인해 보는 것기 좋습니다. 저도 입찰 전에 한 번 법원에 방문해서 큰 도움이 되었습니다.
2-2 법령
부동산 경매 관련 법령은 부동산법이나 임대차법, 건축법, 종합부동산세법 등 다양한데 사실 이런 법령을 다 공부하기는 어렵습니다. 이걸 다 공부한다면 공인중개사 시험을 봐야 되겠죠. 제가 생각하는 가장 중요한 부분은 권리 분석에도 해당하는 해당 부동산에 대한 권리와 세법 정도만 어느 정도 알면 경매를 시작하는 데에 어려움을 없을 것이라 생각됩니다.
2-3 권리 분석
부동산 권리는 부동산이 가지고 있는 채권을 말하는데 지상권, 전세권 등이 있습니다. 부동산 경매에서 권리 분석을 하는 것은 말소기준권리라는 것이 있습니다. 이 말소기준권리에 해당하는 항목이 7가지가 있는데요. 저당, 근저당, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기, 선순위 임차권 등이 있습니다. 이 7가지 항목 중 가장 먼저 등기되어 있는 권리가 말소기준 권리가 되고 그 뒤로는 다 소멸입니다. 이렇게 글로 설명하면 어려울 수 있으나 등기부등본을 보거나 경매정보 사이트에서 확인하면 그렇게 어렵지 않습니다.
2-4 시세 분석
시세 분석은 해당 부동산에 입지와 주벼의 시세를 분석하는 것입니다. 이 부분도 일반적인 상식으로 알고 있는 교통, 편의시설, 초등학교가 가까운 거리에 있는지 등을 확인하면 됩니다. 부동산 시세는 네이버 부동산과 여러 부동산 정보 사이트, 해당 부동산 근처 공인중개사 사무실을 이용할 수 있습니다. 아파트의 경우는 부동산 사이트에서 다 확인이 가능합니다. 하지만 빌라, 다세대, 다가구 주택 등은 직접 근처 공인중개사 사무실을 이용해야 시세를 파악할 수 있습니다.
2-5 수익 계산
가장 중요한 것 중의 하나인 수익 계산은 부동산 경매를 하는 주된 목적일 것입니다. 경매를 투자 수단으로 활용하는 것이기 때문에 수익 계산을 잘못하면 손해를 볼 수 있기 때문입니다. 수익 계산은 투자 대비 수익으로 이루어지기 때문에 리스크를 어느 정도 생각해서 보수적으로 계산해야 좋은 투자로 이어질 수 있다고 생각합니다. 리스크로는 부동산 상태에 따른 수리 비용, 명도 협상 비용, 강제집행 비용 등이 있습니다. 명도 협상이나 강제집행 비용은 어느 정도 예상할 수 있으니 수리 비용은 점유자가 집 내부를 보여주지 않으면 알 수 없기 때문에 수리 비용을 책정하기란 상당히 어렵습니다. 집 평수에 맞춰서 계산을 해야 겠죠. 그리고 수익 계산에 빼놓을 수 없는 비용은 각종 세금과, 법무사비, 공인중개사 비용 등이 있습니다. 이러한 여러 비용 등을 잘 계산해야 좋은 수익으로 좋은 결과를 낼 수 있을 것입니다.
지금까지 부동산 경매를 시작하기 위한 준비 방법에 대해서 알아보았습니다. 이렇게 장황하게 설명했지만 사실 한번 도전하는 것이 중요하다고 생각합니다. 부동산 경매로 낙찰을 받고 한 사이클을 경험해보면 감이 생기고 경험과 노하우가 생겨서 2번째 3번째는 훨씬 쉬울 것이라 생각합니다. 부동산 경매는 권리분석만 제대로 하면 수익을 낼 수 밖에 없는 투자라고 생각합니다. 앞으로도 제가 경험한 부분을 공유해드릴테니 도움이 되었으면 좋겠습니다.
감사합니다~
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